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    星盛商業2021年度業績發布會問答實錄
    2022-04-07 來源:星盛商業
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    出席管理層

    執行董事、董事會主席 黃德林先生

    執行董事、總裁 陶慕明先生

    常務副總裁 沈嘉穎先生

    執行董事、副總裁 牛林先生

    執行董事、財務管理中心總經理 文藝女士

    2021年業績亮點

    營業收入5.72億元,同比增長29.5%;

    毛利潤3.30億元,同比增長32.9%;

    歸屬股東凈利潤1.85億元,同比增長45.8%;

    全年實現經營性凈現金流2.00億元,同比增長49.4%,凈現比1.1;

    新簽約面積66萬㎡,其中:第三方項目5個,面積42萬㎡;

    截至2021年底,總合約面積390萬平方米,第三方占比達62%;

    同店銷售額較2020年增長21%,較2019年(無疫情影響)增長5%;

    董事會建議每股派息0.1港元,派息率達到45%。

    2022年工作目標

    新增合約面積不低于70萬平米;

    新開業項目不少于8個;

    出租率不低于95%。

    問答環節

    Q 提問一·平安證券

    (1)近期深圳疫情比較嚴重,請問疫情對于公司的收入和利潤的影響程度,公司后續會采取哪些措施去提振購物中心消費,以及疫情期間政府補貼情況?

    (2)去年下半年以來,房地產行業處于一個下行的通道。但是我們的關聯方運營是非常穩健的,公司怎樣看待當下收并購的市場機會,以及后續是否會考慮進行一些收并購?

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    牛林:

    近期深圳疫情,尤其在3月,比較嚴重。對于我們整體利潤影響,稍后文總做補充。我想講一下,對于整個購物中心在疫情之下,我們如何去提振購物中心的消費。整體來看,包括以下三方面:

    第一,消費者層面:在客流層面,我們重新制定了嚴格縝密的年度復蘇推廣計劃,包含整體客流提升以及購物中心環境深入打造。目前,相關工作已啟動。

    第二,商戶層面:根據業態分類,與各業態重點領頭的品牌進行合作,聯合商戶制定促銷類的年度方案,預計會在4月底開始大規模商戶聯動促銷,反饋更多優惠給消費者。

    第三,在疫情期間,我們也挖掘和引入了很多成長性會比較好的品牌。

    整體來看,我們會從客流、商戶聯合,以及繼續引進更適應目前的市場和我們購物中心的新品牌,這三個維度進行整體提振。

    關于政府補貼:現在深圳各區都在陸續出臺相關補貼政策,我們正在積極梳理政策并準備資料上報。

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    文藝:

    疫情對收入利潤的影響:可以看到在2020年疫情影響最嚴重的年度,對公司利潤影響是1千萬左右,因此我們認為此次疫情對公司利潤會有影響,但是影響有限。

    關于政府補貼:結合具體情況,我們會給商戶一些減免政策,同時政府會進行一定比例的補貼,包括稅務政策的優惠等,我們也會協助商戶做好補貼的申領工作。

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    黃德林:

    對于收并購,我們一直保持積極謹慎的態度。公司一直在尋找市場的機會,截止目前接觸超20家標的企業,深入交流超12家,已經取得對方財報相關資料并進行實地考察等盡調工作的近5家,經公司投決會綜合評估,目前尚未有達成收并購合作,公司也在持續尋找優質標的,擇機收并購,但會謹慎評估,從保障股東利益最大化的角度去做相關動作,不會“為了收并購而收并購”。除了收并購以外,我們也在跟銀行等金融機構探討對不良資產進行合作經營的可行性。

    Q 提問二·興業證券

    (1)2021年看公司的平均出租率略有下降,除COCO Park以外的產品線,出租率未達95%,主要的原因是什么?公司以后有哪些提升出租率的計劃?

    (2)公司2022年計劃開業的8個商場會不會受到疫情的影響?

    (3)想了解一下公司未來整體的派息政策是怎樣的?是否還會維持這樣一個比較高的派息率?

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    沈嘉穎:

    從我們去年整個的出租率來看,我們是有一定的微降,但是這個微降應該講是我們的控制范圍之內,主要的原因是我們對于部分項目,做業態調整和提檔升級,主要是這個原因。

    從市場上來看,我們目前的出租率應該還是處于市場上一個平均的健康的水平線,所以請各位投資人放心。

    關于開業計劃,首先不避諱的講,疫情影響肯定是有的,因為疫情,各地政府都會有管控的措施,對于我們籌備階段的各項工作會造成一定的影響。

    此外,對于商家的信心也會造成一定的沖擊。但是,我用一個案例來告訴大家,在我們今年5月1號要開業的恩施項目,2月底的時候,我們整體的招商簽約率在60%左右。但是,截止到昨天,我們整個的簽約率已經達到了88%。所以,團隊的執行力就是我們保障順利開業的一個重要保證。請各位投資者放心,謝謝。

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    黃德林:

    關于派息,我們在短期會是穩中有升的趨勢。公司IPO承諾的派息率是不低于30%,2020年實際派息率是40%,到2021年我們是45%。

    在目前的市場情況下,我們手頭有充足的彈藥,可以在合適時機拿到一些更加優質的項目,為股東可以創造更高更好的價值。

    Q 提問三·中金公司

    (1)我們看到今年陸續會有更多商管公司上市,請問目前外拓市場是否有競爭加劇的現象?相應的,第三方項目的提點率是否會受到影響?公司如何看待提點率在行業中的走勢?公司在外拓中如果遇到對手的話,一般來說會是誰?公司的相對競爭優勢是什么?

    (2)請問公司認為在數字化中最關鍵的抓手是什么?想通過數字化去實現的核心目的是什么? 

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    沈嘉穎:

    整個外拓市場的競爭是一直存在的,并不會因為公司上市而導致競爭加劇。從星盛商業來講,拓展工作秉持“穩中求快”的策略。去年,我們設立了三級化架構以后,對整個拓展工作做了詳細的布局。目前來看,去年的這種布局在今年的一季度已經呈現出了一定的效果。

    在今年的一季度,我們已經完成3個項目的拓展。這三個項目里面,有兩個就是和地方政府平臺進行合作的。與政府國資平臺建立合作關系也是我們外拓工作中一個重要的方向部署。相信未來,我們還會有更多類似項目的收獲。

    核心競爭力:第一是我們對存量項目進行優化改造的能力;第二是我們體系化的全國性的戰略性的招商能力;第三是我們強有力的經營提升能力。這三個能力是我們在拓展工作實施過程中的催化劑。

    數字化:我認為這里有兩個概念,一個是“數字化”,一個是“數智化”。對于星盛商業來講,我們是通過“數字化”往“數智化”方面去發展?!皵底只笔侵τ诠芾?,“數智化”是助力于經營,管理和經營要齊頭并進。

    也就是說我們從一個商業平臺的管理者轉化思維,成為一個商業平臺,商業經營的參與者。只有這樣思維的轉變,我們才能更好的把握商業的動態、動向,和品牌商一起共同提升經營。因此,星盛商業的數字化工作有序的推進是對我們整個核心競爭力的一個有序的打造。

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    陶慕明:

    關于行業提點率,從我們目前接觸的項目來看,業主方現在對商管市場認知越來越深入,并不會過于追求低價中標原則,反而對商業運營管理公司的能力和品牌性更加重視。

    Q 提問四·瑞信證券

    (1)在區域拓展上,今年公司是否會考慮深耕某一個非大灣區的區域,比如說成渝或者長三角區?除了大灣區之外,公司是否會考慮提高這些區域的滲透率?

    (2)看到今年的宏觀經濟增長壓力較大,市場的就業壓力也較大,教培、互聯網和房地產行業失業率上升,這些可能會導致人們對收入預期發生改變,這些是否會給商場的零售帶來壓力,進而影響收入增長? 

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    沈嘉穎:

    2021年,我們重新梳理了整體拓展方向,在國內我們選了8個第一梯隊的城市和28個第二線的城市作為我們重點滲透的城市。今年我們第一季度所拓展的這3個項目,有2個來自華東區域。我們所說的華東區范圍比較大,包括了山東、上海、江蘇、安徽、浙江這些地方。

    這2個項目就是來自于山東,因為山東是一個經濟大省,也是人口大省,整個的消費也比較理性。所以,剛才講大灣區是我們要深耕的,在深耕大灣區的同時,在華東和華南我們還會加強重點的布局。對于中西部區域,我們是選擇好項目擇機進入,實現全國的有質量的、均衡型的全面的布局。

    我們作為商業實體經營者來講,早已著手對于教培類業態的升級換代的研究。對于收入是否會影響到消費信心,我們在做這樣的預防,一方面,會加大一些剛性的、體驗性的業態配置,同時,我們也在研究更多的創新業態,來匹配廣大消費者的需求。

    還是那句話,再怎么變,購物中心一定會從一個消費的地方變成一個社交的地方,購物中心一定會從購物中心變成一個社交中心,這是我們現在,乃至未來要去調改和研究創新的這樣一個方向。從大的環境來講,我個人認為影響不會太大,只是一個階段性的。

    Q 提問五·花旗銀行

    (1)公司深圳福田星河COCO Park已經是一個非常成熟的項目了,請問公司如何利用運營手段使成熟的項目能夠持續的保持增長呢?

    (2)公司在大灣區的優勢明顯,剛剛管理層也提到了會進一步進入長三角和成渝地區,請問異地復制是否有難度?公司是如何具體操作的?

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    黃德林:

    深圳福田星河COCO Park項目從2006年開業至今,已經過去16年,我們一直都在從不同維度進行改變。隨著時代的變化,客戶群在變化,項目所在區域周邊商業環境在變化,我們會通過過去的變化,研判未來的變化趨勢,從而對項目進行前置化調整。如沈總所說,未來如何將“數字化”和“數智化”與項目有機結合,也是我們思考探索的方向。

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    牛林:

    購物中心運營,基本上可歸納為三個發展階段,第一階段是開業后的1-3年,屬于“培育期”,第二階段是開業后的第3-5年,屬于“成長期”,第三階段是開業5年之上,就進入了“成熟期”。深圳福田星河COCO Park項目就屬于成熟期項目。對于成熟期的項目,基本包含以下三個特質:

    (1)相對來說,商戶經營較為穩定;

    (2)客流基數比較穩定;

    (3)相對的客質比較穩定。

    針對以上的項目特質,我們會根據三個維度去調改提升:

    (1)品牌調整提升:根據客戶需求變化及周邊商圈日趨成熟,對品牌進行汰換,提升品牌級次;

    (2)商戶精準分析及幫扶:購物中心的商戶租金基本上是“保底+抽成”的模式。對于提升成熟期項目的租金收入,我們要做大整體銷售,針對每個商戶,進行精準的數據的分析,從而實現精準幫扶,提升整體銷售額。

    (3)會員體系提升:由于成熟期項目整體客流相對穩定,我們會重點打造客戶私域流量以及提升會員體系,特別是對高級會員,如:金卡及黑鉆卡會員重點維護,從而提升提袋率及會員復購率。除了深度挖掘高端會員客戶,提高會員粘性以外,我們也會重點挖掘年輕的、有潛力的新VIP客戶。

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    陶慕明:

    我簡單補充一下。深圳福田星河COCO Park項目,在過去幾年,業主方出資對項目建筑和裝修進行了提升。同時,我們也調改了大概100多個新商戶進去。這100多個新商戶,實際上目前他們的經營還處在初期階段,他們會從開始的進駐期到培育期到成熟期,也會有兩三年,他們的銷售和租金貢獻也是在持續的上漲的。

    經過這樣一次改造,包括品牌升級,實際上它又相當于重新煥發了青春。所以這次的改造和升級為未來的3-5年保持一個穩定的增長是有非常重大的意義的,這就是改造和升級的目的。

    剛才沈總也提到,我們現在做數字化,我們就在福田項目做試點,就是想在福田現有的改造升級的基礎上,再用現代的銷售模式,數據化給它賦能,使它更加可持續的快速的走到一個新的高度。

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    沈嘉穎:

    其實現在的商業,我覺得不應該有所謂“異地復制”的概念。商業形式一定是“一店一策,一事一議,一城一議”。因此,大灣區給了我們一個很好的商業環境和商業的基礎,已經使我們很多的商業表現形式在大灣區實現了摸索磨煉,到了成熟階段。

    這些經驗培養了我們對商業的理解和操盤能力,那么進入到其他城市以后,對于其他城市的人文環境、文化特點、城市環境、商業點、消費特點這些,我們都會根據當地的特點進行“一店一策”的研策,最后形成我們對整個城市商業點以及這個項目的商業解讀,最后把它落地,表現出來。

    因此,不是商業模式的復制,而是這種商業能力,我們相信我們是絕對有實力也有這個能力在各地實現復制。

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